競売・公売物件探訪記（in 松戸）④−2

2023年12月28日 2024年1月22日

UCC株式会社

〜公売④-2 松戸の中古マンションの入札額は？〜

コスモ松戸リバーサイド 7階２LDK ④−２

さて、今回は、２回目ですから、「物件の分析」となります。

その物件の分析、査定と言われるものですが、これにはいくつかの方法があります。

各不動産会社ごとに、やり方は異なりますが、私たちの場合、中古マンションであれば、次の３つにポイントを置いています。

　①物件騰落率

　②成約事例、あるいは売出事例

　③投資利回り評価

今回は、査定の内容をご説明するパターンではありませんので、初めに、“答えありき”のやり方を採りたいと思います。

まず、物件騰落率は、その物件の新築時時価から、現在、どの程度、物件の価値が下がっているのか、あるいは上がっているのかを判断します。

本物件の場合、1988年8月の新築時の販売価格は、￥2,970万円です。

ちなみに、このマンションは、お部屋のタイプが三つあります。

①67.54㎡・3LDKタイプは、新築時3,500万円台～4,300万円台、次に、②58.88㎡・３LDKが2,700万円台～3,300万円台となっています。③本物件の50.04㎡・2LDKタイプは、2,400万円～2,900万円台となっています。

最初に新築時の販売価格帯を把握したら、その次は、実際の販売事例です。

このマンションは、現在、売出事例がありません。

そこで過去の成約事例を探ります。

結果、次のようになります。

そして、ネット上の査定をチェックします。

ネット上の査定情報には、「？」というのも多いですが、指針としては、有効だと思います。

サイト名は、公開しない方がいいと思います。

以下のようになっています。

ネット査定の通例ですが、どうしても実際の成約事例に比べれば、評価が高めとなります。

本件でも、おおよそ各物件の評価は、200万円～300万円程、高めに設定されています。

それでは、私の評価基準です。

となりますと、本物件に特定して査定をしてみますと、

以上がそのデータベースです。

【結　論】

現状有姿（リフォームせず）の場合なら、市場価格は、1,200～1,500万円と判断します。

（物件落札後、リフォームをして再販する場合については、ここでは想定しません）

1,200万円が、実際の成約事例で、他の部屋タイプ（67.54㎡、58.88㎡）の成約事例をみても、1,500万円以上の数字は難しいように思います。

賃料が8.5万円取れ、利回り換算が７％なら、1,457万円ですが、利回り７％でいけるかどうかは微妙なところです。

価格の上積みは、入札後、物件が取得出来てから、再構成をすればいいお話なので、入札価額を大前提に、安全策を取れば、

利回り6.5％、賃料8.5万円なら、1,569万円です。

より現実的に判断すれば、賃料が8万円しか取れない場合を考慮して、賃料８万円で、利回りが6.5％であれば、1,476万円です。

売却時は、上記のラインが市場価格の上限として、主軸となります。

下限は、実際の成約事例でもある1,200万円です。

よって、この価格差（1,200万円～1,500万円）が、販売戦略の基軸になると思います。