不動産と資金の調達

これが出来れば、一番、良いです。

私たちでも、ご案内する実例としては最も多いケースです。

以前、モラトリアム法というものがありました。

１年なら１年。２年なら２年と、予め、猶予期間を設け、この間は、金利だけを払って、元金は払わないでいい、というものです。

従って、適用期間中の毎月のお支払いは、金利分だけですから、数万円程度となります。

この期間、ご自身の経済状態が改善されれば、またあらためて、正規のお支払いをしていきます。

これは、単純な減額交渉です。

これは、そのままでは、さすがに認められることは難しいですから、成否は、金融機関の判断です。

金融機関からしても、お家が売られて、残債が残るだけになるよりも、まずは、話し合いのテーブルにはつきましょう、ということです。

その意味では、可能性はゼロではありません。

支払い金額を下げて、減額分は支払い期間を延ばすことで、結果、完済につながればいいのですが、うまくいくケースが少ないのが残念なところです。

こちらは、支払い期間を延長することで、月々のお支払いを減額していくやり方です。

こちらも金融機関次第ですが、一見、良いやり方のように見えて、結果的には、総支払額が増えてしまうのが難点です。

従いまして、このやり方は、将来のことより、いまとその先が大事という考え方です。

その考え方に立つのであれば、一度、相談をされてみるのも、ひとつのやり方だと思います。

文字通り、住宅ローンを借り換える方法もありますが、これは、大きな仕掛けが必要ですし、その割には、さほど金額面に反映できるものではありません。

以上をみていきますと、それぞれ、可能性はあるものの、相談先である金融機関の思惑があるとはいえ、いずれも実現には、高いハードルとなります。

あくまで、現状の住宅ローンのお支払いための、回避策となりますが、実現できたとしても、一定期間の効力に限られてきます。

その先がどうなるか、完全な解決策とはならないかも知れません。

ただ、最悪なのは、住宅ローンの支払いが破綻して、お家を売却せざるを得ないことですから、それを避けるための第一のアプローチではあると思います。

所有権がなくなり、自分の名義は失いますが、生計を一にする、もしくは同居する、あるいは近接性をもつ、親族が購入するために、所有権を失うとはいえ、そのまま、お家に住み続けることも出来ます。

住宅ローンの残債がある際は、売買代金で住宅ローンを完済します。実際には、一足早い相続のような形式となります。

親族間売買を了承する金融機関が少ないということです。

申込みの比率的に言えば、ほぼ、ダメと言えます。

もっと言えば、タブー視するところもあるくらいです。

理由はいくつかありますが、ひとつには、住宅ローンの透明性が阻害されることです。

また、当事者間での不透明な金銭の流れを邪推されるということもあります。

もちろん、全ての金融機関がお断りということではなく、金融機関それぞれの事情から、親族間売買を、積極的に受諾するところも少なからず存在します。

いまここでは、固有の金融機関の名前を挙げることは避けますが、私たちの役目は、事前に承知している金融機関に、お客様の情報を提供し、親族間売買を成立させることです。

その点は、お任せいただければと存じます。

親族間売買は、不動産金融の調達というよりも、文字通り、親族間でご事情がある方に必要とされるものです。

親族間で所有権が移転するだけなので、親族同士の調和が保たれているのであれば、平和裡に推移します。

ただし、対象となる金融機関とのマッチングによって、家族間の調査もされるなど、難易度は高くなります。

加えて、相続や贈与との関係でも、予めご一考しておくことを進めます。

既述しました親族間売買、後述するリースバック、リバースモゲージに比べると、その特性からみても、一番、オーソドックスな資金調達だと思います。

親族間売買の審査の厳しさ、リースバックの所有権放棄、リバースモゲージの年齢制限や相続の実質的放棄など、それぞれの資金調達に伴う、いわゆる縛りがありません。

借入対象となる不動産の借入金額に合意されれば、あとは借入期間中の元金と利息払いだけです。

その意味では、不動産担保ローンのメリットは、これら不動産担保ローン以外の資金調達に比べ、自己完結された自己責任だけで運営ができるということです。

資金調達後、支払いが不能となれば、借入不動産を失うだけ、これだけです。

資金調達方法としては、昔ながらの手法ですから、奇をてらうような落とし穴的なものはありません。

陥穽注意！という懸念もありません。

おあとは、まさしく、ご自身の返済能力次第です。

要は、月々の返済額とその期間となりますが、この期間、金利はもちろん、借入の条件を無事、履行できるかどうか。

不動産担保ローンは、住宅ローンの30年幅の借入といった長期間のものばかりではありませんから、5年、10年といった期間であれば、履行は必達です。

怖いのは、不動産という担保物権があるがため、金融機関側の甘言に乗って、易易と、借入の契約を結ばないことです。

履行不能になれば、競売となり、お家などを失います。

そうなると、一時の資金調達のため、肝心のお住まいがなくなるといく結果を招きます。

借り入れが出来れば、負債の弁済や、資金需要の成功など、目的を達成することが出来ますが、その場から、あらためて、不動産担保ローンとの付き合いが始まります。

希望金額、返済期間、金利等に問題がなければいいですが、無理な借り入れは、ご自身の土地建物を背景とするだけに、別の苦しみが生じかねません。

これらのことが整理されていれば、必ずしも、不利益な借り入れとはならないと思います。

また、親族や知己のために、お互いの合意のもと、自身の土地建物に抵当権を設定して、借り入れをすることで、第三者弁済をしたり、連帯保証債務に関わることも出来ます。しかし、これらは別の問題ですので、また、機会をあらためてお話をしたいと思います。

何といっても、愛着のあるお家に住み続けられることです。

また、用途は様々でしょうが、お家を売った分の金額がまとめて手に入るということもあるでしょう。

それに債務が発生するわけではないので、賃料さえ払っていければ、売却後について、何か問題が発生するということもありません。

その上、ゆくゆくは、お家を買い戻すことも可能性としてはあるわけです。

実際のところ、個人の方で買戻しをされるのは、中々、大変ですが、事業者の方などは、資金調達後に、事業が好転すれば、比較的、早期にお家を買い戻すこともありえます。

一般の方でも、資産を複数保有されていれば、リースバックを組み入れた資金計画を立て、資金調達についての思い描いた効果を得られるかもしれません。

当たり前ですが、売却をしますので、これまでのお家の所有権を失います。

また、売却後は、第三者のものになった、かっての自分のお家に住むわけですから、通常の方であれば、心情的にも、中々、辛いものがあります。

その意味では、リースバックの選択は、まさに、所有か、賃貸かの大きな決断を迫られるわけです。

そして、最も重要なポイントは、売却後に、賃料を払い続けられるかが大きな分岐となります。

実際、リースバックをしたのはいいが、わずか２、３ケ月で退去を強いられた方もおられます。

すると、生活がまた振り出しに戻ってしまいます。

加えて、買戻しをするとしても、その行程は、かなりなストレスになります。

買い戻せなければ、それまでです。

そうなると、リースバックは、結局のところ、その場しのぎだったということになってしまいます。

繰り返しますが、住宅ローンの問題があるが、家に住んでいたいとか、ゆくゆくは、子供世代に買ってもらう予定があるならば、債務対策の一助にはなるかもしれません。

お家に対する債務解消に特化するということです。

確かに、住宅ローンの支払いに代わる賃料の支払いも楽ではありませんが、それでも、何百万円、何千万円といった残債務からは脱することができます。

また、そもそも買戻しを予定しないという考え方もありうるかもしれません。

ここで対象となっている、すでに述べた親族間売買に対する金融機関の難色、不動産担保ローンによる新たな借入、このあと述べるリバースモゲージの相続の困難などに比べれば、その得失が明らかな分だけ、透明性は、リースバックが一番、高いと言えるでしょう。

要は、お考え次第で、リースバックは、毒にもなり、薬にもなる手法であると思います。

まず第一に、返済負担が軽いということでしょうか。

既述のように、基本的な返済は、金利部分だけで、元金など借入額の総体は、あくまで借り入れをした方が亡くなってから、回収をしていくというスタンスです。

その点では、これまでみた金融商品と異なり、返済自体が不安になるということにはなりません。

これは借り入れをする側にとっては、大きなアドバンテージではないでしょうか。

従いまして、相続人などが事前に了解をしていれば、借主自身の責任で自己完結し、周囲には悪影響を及ぼしにくいということも言えると思います。

現在の制度では年齢制限がありますから、たとえば、55歳以下の方や若い方、そして働き盛りの世代は利用できません。

人間の寿命に関する貸し出し、金融商品ですから、金融機関からすれば、金利回収だけの長期貸し出しは避けたいと考えるのが自然です。

55歳で借り入れて、80歳で亡くなったとすると、25年ローンの扱いです。

実際、住宅ローンの打ち出しで、高齢者にアプローチをしているところもあります。

もっとも、60歳、70歳台の方々の借り入れが多いですから、金融機関側からすると、期間的には、10年、15年程の貸し出しで済むケースが多くなるわけです。

このように、デメリットとまでは言えませんが、年齢による縛りがある商品だと思われてください。

リバースモゲージは、借入さえできれば、年金や、老後の貯蓄の不安が大きく解消されてきます。

借り入れをするご本人がお家のことに頓着しなくても、問題は、やはり、相続人の了承だと思います。

相続できる資産が相続できない・・・。

これがきっかけで、親族間の争いに発展した事例も、いくつか知っています。

もし、相続人が不承知であれば、別に買戻しの計画を立てなければならず、当初の予定が大きく変わってきます。

親族間売買を含め、ここまでみてきたリースバックなどは、いずれも、お家を中心にした資金調達方法ですが、最後がこのリバースモゲージという仕組みです。

リバースモゲージには、もうひとつ、大事なポイントがあります。

それは借り入れが出来る、借入時の年齢です。

金融機関によって差はありますが、55歳以上というのが一般的です。※60歳からという商品もあります。

ヒトの生死を前提にした借り入れですから、どうしても、色々と特異性があります。

ただ、借入をする側からすると、一括で借り入れが出来、金利中心で返済負担も重くはないため、この頃では借入する方も多く、ある種の人気商品となっています。

認知度の点で知られていない商品ということはあります。

繰り返しますが、借入者がお亡くなりになって初めて、全額返済の方向となります。

借入可能額についいては、これも、金融機関ごとに差異はありますが、概ね、お家の市場価格の7割程度です。

これは抵当権を設定する場合の一般的な尺度ともなります。

もうひとつ大事なことは、最終的にお家は売られてしまうわけですから、お家が相続の対象となることはありません。

よって、相続者にあたる子供さんなどには、資産相続が出来ないということになります。

ただし、一部では買戻し特約をつける金融機関もあります。

上記の相続問題も検討されつつあって、金融商品としては、まだまだ、これからといったところになると思います。